房地产专业律师靳双权解析本案的复杂案情中所涉诉房屋签订的合同是买卖合同还是借名买房合同
为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名
案件介绍：
黄世敏因拆迁取得购房经济适用住房资格，遂黄世敏作为甲方在2006年12月27日与何一萧（购房人、乙方）签订《购房合同》，约定甲方同意将其拆迁回购房，在甲方与开发商签订购房合同后，以公证方式进行确认到乙方名下，但该合同中只写明昌平区天通中苑经济适用住房，未写明具体房号。该合同还约定了乙方支付五千元订金，办理完成购买经济适用房的各项手续乙方支付甲方二万元整，经过法律公证后，乙方支付甲方二万五千元整。2006年12月29日，黄世敏（买受人）与北京天启房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人将昌平区天通中苑47幢7层1号房屋出售给买受人。2007年12月12日，黄世敏（出卖人）与何一萧（买受人）又签订了《房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为昌平区天通中苑47号楼0701室，房屋的成交价格为321015.5元，并对违约责任、权属转移登记等进行了约定。该合同中约定的房款321015.5元中，何一萧除支付给黄世敏5万元，剩余部分由何一萧直接支付给了开发商。2008年10月27日，诉争房屋办理了产权证书，登记所有权人为黄世敏，房屋坐落为昌平区天通中苑47号楼7层701。
房屋在交付之后一直由原告居住并实际使用，后双方因办理过户手续发生争议，诉至北京市昌平区人民法院。
庭审过程：
原告何一萧诉称：原被告于2007年12月12日签订《房屋买卖合同》，约定被告将北京市昌平区天通中苑47号楼701室房屋出售给原告，成交价格321015.5元，被告同意其有义务配合原告到房屋权属部门办理房屋权属登记手续，除此，合同还对房屋情况，违约责任，税费规定、争议解决等进行了约定。协议签订后，原告依约向被告支付房款，但被告却以原告需向其支付百万以上房款为条件，否则拒绝协助原告对涉诉房屋过户。在此之前被告曾起诉原告，但终因其无正当理由自行撤诉。原告认为原被告之间的协议合法有效，且原告已依约履行完毕房款支付义务，被告理应按照协议约定无条件协助原告过户，被告主张不额外支付房款就拒绝协助过户的行为，没有法律依据，亦不符合诚信原则。故诉至法院要求：1、请求判令被告协助原告办理昌平区天通中苑47号楼701号房屋产权过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。
被告黄世敏辩称：不同意原告的诉讼请求，我们提起反诉，答辩意见同反诉状。
反诉原告黄世敏诉称：2007年12月12日，黄世敏与何一萧签订《房屋买卖合同》，名为买卖合同，实为借名买房。买房时何一萧直接把钱交给了开发商，并不是黄世敏取得房屋产权后又卖给何一萧。何一萧并不符合购买经济适用房的资格，何一萧名下在朝阳区大山子北里26号楼1单元10号还有住房，且经调查他们家不止就这一套住房，请求法院调查核实。按照北京市有关规定，一个家庭拥有两套住房后，不能再购买第三套住房，所以即使诉争房屋判给何一萧，他也过不了户。何一萧借名买房的行为违反了国家有关政策、法规。何一萧早就将房屋在中介网上进行了转卖，根据双方合同约定，“在房屋权属转移办理完毕期间，买受人不得将房屋出卖、转移给第三人。如发生上述情况，出卖人有权收回该房屋，并将买受人已支付的房款返还，买受人也应将在这期间该房屋的一切收益返还于出卖人，该合同自动解除”。
何一萧名下有多套住房，而且一开始就把诉争房屋出租，而黄世敏名下就这一套住房。如果将诉争房屋判给了何一萧，黄世敏就不能再买任何政府的优惠房了，势必造成黄世敏连起码的住房都没有，无家可归，造成社会不安定因素。况且黄世敏的退休工资每月才两千多元，刨去在外租房、吃饭、穿衣、看病，剩不下多少钱。所以黄世敏没有资格买房，也没有钱再买房了。故提起反诉，要求：1、请求确认黄世敏与何一萧签订的《房屋买卖合同》无效；2、要求何一萧立即将北京市昌平区天通中苑47号楼7层701号房屋腾空，交给黄世敏；3、案件受理费由何一萧负担。
反诉被告何一萧辩称：不同意原告的反诉请求，双方签订的是房屋买卖合同，并非借名买房，借名买房合同是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权利的合同，属于法律尚未规定的无名合同，合同内容应由双方当事人约定产生，本案中从双方签订的合同内容及双方履行过程看，合同是双方当事人真实意思表示，合同中约定了房屋的基本情况、价款数额、支付方式违约责任等，反诉人出售、被反诉人购买涉案房屋的意思表示，贯穿整个两份合同，交易涉案房屋是双方最终的目的。2013年10月反诉人起诉被反诉人，诉讼请求也是确认合同无效，在整个诉讼过程中反诉人始终认为双方是房屋买卖合同。对转卖的事实我们不认可，被反诉人没打算卖掉涉案房屋。被反诉人并非像反诉人所说有多套住房，现被反诉人一家只有一套住房，五六口居住在一起。反诉人其他陈述，与本案无关。
裁判结果：
一、黄世敏于本判决生效后七日内日协助何一萧办理北京市昌平区天通中苑47号楼7层701号房屋的过户手续；
二、驳回反诉原告黄世敏的诉讼请求。
资深房地产专业律师靳双权认为
靳双权律师分析本案后认为：本案的争议焦点有二：
一是双方是房屋买卖合同关系还是借名买房关系；
二是双方签订的《房屋买卖合同》的效力问题。
关于焦点一，双方先后签订了两份合同，合同中对房屋坐落、价款、违约责任、权属转移登记等都进行了约定，因此双方合同关系的标的是诉争房屋，买受人的最终目的是取得诉争房屋的所有权，因此双方之间应为买卖关系。
关于焦点二，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋是在2008年4月11日以前购买，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。
现何一萧亦符合在京购房的条件，故对何一萧要求黄世敏协助过户的诉讼请求，法院应予以支持，对黄世敏要求确认合同无效及腾房的请求，法院应不予支持。关于黄世敏所称的何一萧将房屋转卖，黄世敏提供的网络打印的卖房情况何一萧不予认可，受审法院依据黄世敏的申请也未查询到相关情况，且黄世敏提供的该项证据仅能显示售房的意向，不能证明何一萧已经将房屋出卖给了第三人的事实，故对黄世敏的该项辩解，法院应不予采信。
故，靳双权律师认为本案的判决结果正确的维护了买受人的合法权益。
2015-12-22 10:26:37 浏览：
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