资深房地产律师靳双权点评一起老经济适用房借名买房纠纷案件
为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名
涉案当事人信息
原告（反诉被告）刘淑琴，女。
原告（反诉被告）高爽，男。
被告（反诉原告）王硕，男。
被告（反诉原告）付雪娟，女。
案件介绍：
刘淑琴、高爽系夫妻关系。王硕、付雪娟系夫妻关系。2006年王硕因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月24日，刘淑琴、高爽（甲方、买方）与王硕、付雪娟（乙方、卖方）签订《买卖合同》，约定甲方看到户型满意后再向售楼处交款，甲方对户型不满意有权拒绝，乙方的房号费是七万元整。2006年12月25日，出卖人顺天通房地产开发集团有限公司（北京天启房地产开发有限公司）与买受人王硕签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人将昌平区小区号楼号房屋出售给买受人。
2006年12月25日，王硕（甲方）与刘淑琴、高爽（乙方）签订《协议》，约定：甲方自愿将房屋原价转让给乙方，王硕用刘淑琴的卡刷卡交购房款，票根上持卡人签名是王硕，实际付款人是刘淑琴、高爽，房款总金额为346037元。当日王硕、付雪娟还出具借条，写明“付雪娟、王硕”因买天通中苑39号楼3单元4层2门楼房一套，向高爽、刘淑琴借款346037元，借期为30天，如到期无偿还能力将此房作为抵押给高爽、刘淑琴”。庭审中，王硕、付雪娟认可购买房屋的相关款项均由刘淑琴、高爽支付。
2008年10月23日，诉争房屋办理了产权证书，登记所有权人为王硕，房屋坐落为昌平区小区号楼号。诉争房屋交付后，一直由刘淑琴、高爽居住使用。2010年2月4日，诉争房屋办理了他项权利证书，他项权利人为刘淑琴。
另查，刘淑琴在京购房资格核验结果为初步核验通过。
原告诉称
原告刘淑琴、高爽诉称：原告于2007年1月5日购买了被告名下位于昌平区小区号楼号房屋一套，并向开发商支付了全部费用。原被告双方签订了该房屋转让《协议》，并补偿给原告七万元房屋转让补偿款。2007年10月19日，被告协助原告办理该房屋入住手续，原告装修后一直管理、居住至今。期间，为防止出现其他纰漏，原被告双方在协议有效的情况下办理了《房屋抵押合同》及《房屋他项权利证书》。原告于2014年3月28日与被告商谈过户事宜，但被告违反以上各项协议、合同规定，以孩子有意见为由，提出异议，不配合过户。无奈原告提起诉讼，恳请法院支持原告诉讼请求，判令被告协助原告产权人产权人变更为刘淑琴。故请求：1、依法判决被告协助原告将昌平区小区号楼号房屋过户到原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告王硕、付雪娟辩称：不同意原告的诉讼请求，双方存在借名买房的法律关系，不是原告主张的房屋买卖合同关系，借名买房应属于无效的合同。双方签订合同时间是2006年12月24日，被告还没有从开发商处购买涉案房屋，购买房屋过程都是原告自己进行购买，只不过是借用了被告的名额，所以双方不存在房屋买卖合同关系，具体意见同反诉状。
反诉原告王硕、付雪娟诉称:2006年反诉人位于前门的房屋拆迁，获得天通苑的安置房资格。12月份被反诉人找到反诉人，希望借名购买该安置房。双方约定反诉人出名购买，被反诉人实际出资，在交纳房款时直接由被反诉人持银行卡直接支付给开发商。2006年12月25日，反诉人王硕与顺天通房地产开发集团有限公司（北京天启房地产开发有限公司）签订了《北京市商品房预售合同》，约定反诉人购买北京市昌平区小区号楼号房屋，房屋交付后被反诉人就直接办理了入住。涉案房屋性质为经济适用房，是反诉人因前门房屋拆迁安置所得，具有特定性与针对性，区别于一般的经济适用房。经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。根据《合同法》52条、北京市高院相关规定，反诉人与被反诉人签订的合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。故提起反诉，要求：1、请求判令反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告刘淑琴、高爽辩称：原告只认可该案为房屋买卖合同纠纷，不认可是借名买房。
一、原告有购买经济适用房的资格，符合国家政策。双方是通过中介联系，经协商签订了预购意向书，约定转让费7万元，该意向书就有“买卖合同”四个字；
二、购买诉争房屋的房款和所有费用都是原告出资，2007年10月25日办理入住，装修后一直居住、管理至今，被告未交一分钱，净赚7万元，相当于房款的五分之一还多，当时属于高价。2007年1月5日双方签订正式《协议》。2008年该房屋房产证下发后双方在2010年1月27日签订的抵押合同中对原告所支付的款项作了详细说明，明确了在原协议有效基础上，双方的权力、义务、违约责任。2010年2月4日，原告把当时130万的房屋按出资价55万元与被告办理了他项权利证书，约定2010年2月4日至2011年2月4日的抵押时间段，给被告一次机会，被告未履行合同，原告有权将诉争房屋过户到原告名下；
三、双方协议合法有效，是双方真实意思表示，不违反国家政策和法律法规。根据北京市高院和住建委的规定及《合同法》规定，该协议真实有效。
资深房地产专业律师靳双权评析：
靳双权律师认为：我国《合同法》第八条中明确规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
本案中双方签订的合同名为买卖合同，但从双方协议的内容及履行情况来看，从开发商处购买诉争房屋时实际出资人系刘淑琴，诉争房屋交付后一直由刘淑琴、高爽占有、使用，购买房屋的手续及房屋产权证书均由刘淑琴、高爽持有，因此双方之间实质上是借名买房关系。
关于双方之间的合同效力问题，靳双权律师做出以下法理分析：因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现刘淑琴亦符合在京购房的条件，故对刘淑琴、高爽要求王硕、付雪娟协助过户的诉讼请求，法院应予以支持。
审判结果：
法院经审理后认为，本案合同合法有效且不违反法律法规的强制性规定，遂判决：
一、王硕、付雪娟于本判决生效后七日内日协助办理北京市昌平区小区号楼号房屋的过户手续，将上述房屋过户至刘淑琴名下；
二、驳回反诉原告王硕、付雪娟的诉讼请求。
2015-12-22 10:26:37 浏览：
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