买房第一冬遭遇停暖，起诉卖方索赔二十万——无据被驳回
近日，法院审结了一起因小区停止集中供暖引起的房屋买卖合同纠纷案件：赵某购买钱某的房屋居住，冬天来临，小区却停止了集中供暖，其认为钱某违约，遂将钱某告到法院，索赔二十万元。
千挑选，买下老小区二手房
原告赵某在济南工作多年，考虑到以后教育、生活的方便，手里也攒了一笔钱，经过不断的看房、谈价，终于在2014年2月，跟被告钱某签订《房屋买卖合同》，买下了钱某的房子。该房屋系钱某单位的房改房，小区住户多为同单位职工，小区供暖方式并非全市统一集中供暖，而是小区单独供暖，供暖方即为钱某所在单位。赵某在2014年2月看房子的时候，正处寒冬，钱某家里确实暖和。另外考虑到地段、价格、双气等各方面均比较合适，赵某买下了该房子，交款、贷款、交房、过户等手续均已办理完毕，赵某顺利入住房屋。
起争议，小区通知不再供暖
2014年8月，小区大门张贴的一张通知引起的赵某的注意，“因企业经营原因，自2014年起停止对小区的供暖，请各业主自行解决供暖问题……”。赵某一看就急了，刚买房子才半年，怎么说不供暖就不供暖了呢，当初可是看着双气齐全才买的房子啊。赵某找到钱某，钱某对供暖一事也是无可奈何，其表示此前对此一无所知，认为“双方签合同买卖房子，收了钱交了房也办了过户，买卖房屋一事已经进行完毕，而小区供不供暖并非我能够决定，所以你此时再找我，对于此事，我也是没有办法”。对钱某的说法，赵某将信将疑中打听到了一个消息：2013年交采暖费的时候，供暖方就已经告知业主，2014年小区将不再供暖。赵某因此认为钱某明知小区即将停止集中供暖却隐瞒该情况，有违诚信，遂将钱某诉至法院，要求赔偿违约金二十万元。
审理中，赵某拿出“邻居证明”
案件审理过程中，被告钱某不认可其在卖房子之前就知道小区将停止集中供暖，认为双方签订的合同确实约定了双气齐全，赵某看房的时候，房子也有供暖，其没有违约，不同意支付违约金。赵某则认为自己按照双气齐全的价格买了房子，房子不再供暖，自己损失很大。同时，为了证明钱某在卖房时就知道小区不再供暖，赵某拿出了一份《证明》。赵某说明该份证明系其邻居孙某出具，内容系赵某书写，由孙某本人签名，载明孙某交2013年冬季取暖费时，已经被口头告知，2013年系最后一季供暖，今后将不再集中供暖。钱某对《证明》不予认可，要求孙某到庭作证。赵某称其与孙某不熟，能取得孙某签字的《证明》已属不易，无法让孙某到法院作证，也不能提交孙某身份证、房产证等身份信息。
定效力，明责任，法院作出判决。
法院经过审理，认为《房屋买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。在合同签订后，被告钱某已将房屋交付，并协助原告赵某办理了房产过户登记手续。对于原告赵某主张被告钱某隐瞒房屋将停止集中供暖这一重要信息，原告赵某应承担举证责任。但其在案件审理中仅提供了一份有孙某签字的《证明》，但该《证明》是否属实、是否是孙某的真实意思，及孙某本人的身份信息、是否同为该小区的业主，因孙某本人未到庭，均无法查实，不能确定，被告钱某也不认可该份《证明》。在此状况下，法院未采信该份《证明》。
对于双方责任，法院认为，赵某在购买涉案房屋时，已经知道房屋的供暖情况，后来出现小区供暖方不再集中供暖，此并非钱某的违约行为所致。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。钱某在与赵某签订《房屋买卖合同》后已履行了合同约定的房屋交付、协助过户登记等义务，不存在违约情形。赵某再要求钱某承担违约责任缺乏事实依据，且其要求钱某支付的二十万元违约金在双方签订的合同中也没有约定。最终，法院对其诉讼请求不予支持，判决驳回了其诉讼请求。
律师说法：打官司既要有主张，更要有证据；买房既要“多看”，还要“多问”
该案的争议焦点是钱某在将房屋出售给赵某时，其是否已经知道小区不再供暖这一情况,赵某认为钱某当时“知情不说”,基于此认为钱某违约，要求钱某支付高达二十万元的违约金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》明确规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因为举证存在不足，所以法院没有支持赵某诉讼请求。
这也提醒广大购房人，在买卖二手房时，特别是小区单独供暖的房屋时，既要实地考察房屋实际情况，看看小区环境、交通、车位，还要注意询问，向邻居、物业以及小区的管理方询问供暖情况，避免出现赵某与钱某之间类似的纠纷。
2015-12-22 10:27:02 浏览：
本栏目：深圳大浪律师
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