如何认定夫妻一方擅自出卖共有房屋的效力
由于买受人购买房屋未过户，不属于善意取得，因此买受人应当返还房屋。
刘某与张某系夫妻关系，二人于2010年共同出资45万元购买一套商品房，房屋所有权登记为刘某一人。2013年，刘某瞒着张某以56万元将该房屋卖给谢某。谢某因为一时凑不够56万元，就先支付41万元并入住所购房屋。刘、谢二人约定，待谢某支付完剩下的15万元后双方再办理过户登记手续。此后张某知道此事，坚决反对刘某出卖房屋，并要求谢某归还房屋，谢某表示其已经购买了该房屋，拒不归还。张某于是将刘某和谢某告上法院，要求确认刘某和谢某的买卖行为无效，并判令谢某归还房屋。法院经审理后支持了张某的诉讼请求。
律师观点：刘某和 张某系夫妻关系，其家庭财产属于夫妻共同所有，刘某在未征得张某同意的情况下擅自出卖房屋的行为属于无权处分，而且因房屋未过户，谢某不属于善意取得。
1、本案所涉财产属于夫妻共同财产。
虽然房产登记的所有权人只有刘某一人，但是该房产是在夫妻关系存续期间购买，根据婚姻法和物权法的相关规定，涉案房产属于刘某、张某共同共有。
2、在夫妻关系存续期间，一方未经另一方同意擅自处分共有房产的行为属于无效行为。
婚姻法司法解释（一）第十七条第（二）项规定：”夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意识表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人“。《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”
刘某处理的房产不属于夫妻间日常生活需要的必需品，而是属于夫妻共有的重大财产。对于不动产的处分因其价值重大，任何一方擅自处分都会严重损害另一方的合法权益，甚至对另一方的生活造成重大的影响。因此，在本案中，刘某的行为在事后也没有得到张某的追认，没有取得房屋的所有权，属于无效行为。
3、谢某对所购房产不构成善意取得
根据物权法的规定，善意取得 必须符合三个条件：（1）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（2）以合理的价格受让；（3）转让的不动产或者动产依照法律的规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案中，谢某应该说符合前两项规定，但是由于没有办理房屋转移登记，不符合第（3）项的规定，因此不构成善意取得。
综上，刘某未经张某同意擅自将共有房产出售给谢某的行为属于无效行为，谢某也不能依据善意取得该房屋的所有权，应当承担返还房屋的义务。
2015-12-22 10:26:33 浏览：
本栏目：深圳大浪律师
推荐认证律师
|
律师广告位
QQ393377300
|
律师广告位
QQ393377300
|
律师广告位
QQ393377300
|