交付房屋不符合合同约定，应向业主承担违约责任
案前语： 随着楼市大热，房产纠纷在诉讼中的比重也越来越多。尤其是开发商和业主之间因为期房交付的时间晚或质量存在严重瑕疵等诸多问题而矛盾不断。由于大多开发商都集备有出色的法律人才，各种制式合同也看上去似乎天衣无缝，再加上广大业主法制观念不强，又有怕麻烦怕花钱的顾虑，导致业主在和开发商纠纷矛盾中往往处于弱势地位。因此，遇到此类纠纷，我建议广大业主应该勇敢拿起手中的法律武器，在自己的未来争取最大的法律利益。
案情介绍：周某是一名普通的公务员，家境不算宽裕，为了以后工作的方便，集全家之力购买了淄博市Z开发商开发的一套住宅。经过各种繁杂的手续和漫长的等待，周某终于如愿拿到新房钥匙。可等到周某打开房钥匙进房的一刹那，发现自己主客厅窗外有一根用于装饰的灯柱。这个柱子不仅遮挡窗户和阳光，还给周某造成视觉和心理障碍。为此，周某多次和开发商沟通，希望解决此问题，但开发商迟迟不予答复，无奈之下，周某诉诸法律。一审中，周某以开发商在售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他的宣传材料都不存在这个柱子为由，构成欺诈，请求法院判处Z开发商拆除灯柱。而Z开发商则答辩称楼板和样板间只是反映布局的大概大概情况，并不能真实代表房屋实景。且开发商提供了政府有关部门审核批准的施工图、竣工图及北京某设计公司的草图，证实该建筑布局并不违反国家强制法律规定，且原施工草图就有这个灯柱，为照明装饰用。故并不构成欺诈，也不存在违约。若拆除将影响其他住户采光照明。一审法院审理认定，沙盘、样板间及宣传材料只能反映整个小区概况，不能反映建筑细节，故外墙及屋内的装修设计规范，应以政府有关部门批准核准的设计图为准。而该诉争房屋设计不违反法律法规强制性规定，又符合相应建筑规范，且周某已经实际入住，现以该灯柱侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍，无合同依据及法律后果，不予支持。
一审宣判后，周某不服，提起上诉，并找到了我，希望我为其代理二审。介入此案后，通过阅卷及一审的笔录，我有了初步的代理思路。一审中周某花费了大量的时间及精力收集证据，意图证明该房存在瑕疵，我认为抓的点不对。因为即使有在充足的证据证明房屋瑕疵，若已经同意入住，意味着对瑕疵的默认。我提出是否签署了《业主入住验收单》，周某回忆称交房时即发现这问题，因此在一个验收单据签字时他拒绝签字，并填写了拒绝理由。只是该单据不在自己手中，因此一审并没提交。
二审时我要求对方出具验收单，对方拒绝出示。后来法院限时要求对方出具该证据，对方依然拒绝出示。在此情况下，我又提出如下观点：1、房屋是价值昂贵的不动产，通过日常经验得知，在遇到明显房屋瑕疵，业主收房一般不会忽视。且周某在验房时已经书面出具了拒绝入住的理由，但Z开发商拒绝提供。依据《证据的若干规定》75条，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立2、至于树立该灯柱是否经过行政审批或者是否符合设计规范，属另外一种法律关系。本案因购房合同而起，理应遵循合同自治原则，故政府许可不能成为Z开发商免除违约责任的理由。而周某花巨资购买房屋，注重的自然是房屋内各项设计是否合理，是否有利于使用，而不会涉及整个小区美观及照明，也正是在这一前提下，才与K开发商签署房屋买卖合同。而该合同并无该灯柱的内容，Z开发商违反合同约定擅自树立灯柱，显系违约无疑。更不能因照顾小区美观及照明，牺牲《商品房买卖合同》达到之目的。
二审法院经合议庭合议，完全支持了我的主张。二审判定Z开发商限期拆除灯柱，或者支付周某自行拆除的相应对价。
2015-12-22 10:26:52 浏览：
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